房产抵押贷款具备利率相对较低（目前杭州最低可做到2.5%）、贷款期限较长（最长可达30年）、审批率较高以及还款方式灵活等特点。

　　如果需用钱进行周转，房产抵押贷款不失为一个明智的选择，贷款额度可做到房产评估值的6-7成，个别银行可做到9成甚至超成！！

　　那么我们在杭州办理房产抵押贷款有哪些需要注意的地方呢，下面一起来看看吧！！

　　1、贷款利率额度

　　2、贷款相关要求

　　3、贷款流程

　　4、相关问题

　　5、注意事项

　　一、贷款利率额度

　　全国利率下调，目前杭州地区最低利率已经可以做到2.5%了，多数人可以办到的利率在2.6%-2.9%之间，申请起来还是非常划算的，贷款100万一年利息也才2万5左右。

　　贷款额度一般可以做到房产评估值的6-7成，个别银行可做到房产评估值的9成甚至超成！！

　　办抵押还要看名下是否有公司，有公司办经营贷，无公司办消费贷：

　　①经营性抵押贷

　　企业需要钱来周转，比如买材料、支付订单什么的。银行会根据房产的价值，给你一笔钱，前提是要有公司。

　　利率大概在2.5%到4%之间，最高能借到8000万。一般从申请到拿到钱，需要7到20个工作日。

　　②消费性抵押贷

　　家里要装修，或者想出去旅游，需要一笔钱，比较个人化。

　　利率通常在3.8%到5%，还款期限可以从1年到20年，时间越短，利息也越少。

　　二、贷款相关要求

　　1、借款人

　　年龄范围：借款人应处于18至72岁之间，确保有足够的还款能力和预期寿命。

　　婚姻状态：

　　无论是单身、已婚还是离异，都需要提供相应的证明文件以确认身份信息的真实性。

　　收入水平：

　　稳定的收入来源是衡量借款人是否有能力按时偿还贷款的关键指标之一。银行会要求提交相关的收入证明材料，并核实资金用途。

　　信用历史：

　　良好的信用记录意味着更低的违约风险。因此，保持良好的信用评分至关重要。

　　建议避免频繁申请其他形式的贷款或信用卡，以免影响征信报告中的查询次数。

　　2、抵押物

　　成数：

　　不同类型的房产对应着不同的抵押成数。例如，普通住宅（包括商品房和房改房）通常可以达到6至8成的抵押率；而别墅则相对较低，在5到6成之间；公寓、商铺以及写字楼等商业地产的抵押率一般为5成左右

　　如果房产位于银行内部认可的“白名单楼盘”，那么借款人可能会享受到更优惠的利率和其他条件。

　　持有时间限制：

　　大多数金融机构偏好那些已经持有超过六个月以上的房产作为抵押物。然而，也有一些银行愿意接受刚完成过户手续的新产证房产进行抵押。

　　房龄要求：

　　为了降低潜在的风险，银行普遍倾向于接受使用年限不超过30年的房产作为抵押品。不过，某些情况下，若借款人的信用状况良好且房产地理位置优越，即使房龄超过30年也可能被考虑接受

　　产权所有人：

　　银行更愿意看到抵押物属于借款人本人或是其直系亲属名下，这有助于简化审核流程并增强信任度。尽管如此，部分银行也允许第三方房产用作抵押，但这需要额外满足特定的要求。

　　面积与位置：

　　住宅类房产至少需要拥有50平方米以上的面积才能符合大多数银行的标准。较小面积的房产可能只有极少数银行能够受理。

　　此外，房产所在的地理位置同样重要，市中心或热门区域的房产往往更容易获得较高的抵押额度

　　3、公司

　　公司类型：

　　必须是一家合法注册并持续运营的企业实体，且贷款目的明确用于商业活动而非个人消费。

　　经营表现：

　　银行将关注企业的实际经营成果，包括但不限于销售额、利润增长趋势等，以判断企业的财务健康程度。

　　现金流管理：

　　健康的现金流量表明企业有能力承担新增债务负担。银行会检查企业的银行账户流水记录，确保其具备足够的流动资金支持日常运作。

　　三、贷款流程

　　1、提交申请：向银行提交房产抵押贷款申请，并提供相关材料。

　　申请前需了解所申请银行大致政策，如贷款额度、贷款期限、贷款利率、还款方式等。

　　确定具体好贷款方案后，借款人需要准备必要的文件和资料，包括身份证明、房产证、收入证明、财务状况证明等。

　　同时银行在收到借款人的贷款申请后，会对征信、收入情况、房产证明等资料进行核查。

　　2、下户考察：银行安排评估公司对抵押物实地考察，并出具评估报告。

　　银行在处理贷款申请时，通常会委派专业的评估师根据房产的位置、面积、建筑结构、周边环境等多种因素对借款人的房产进行详细的评估和估值，并综合判断其市场价值。

　　在得到房产的估值结果后，银行会依据贷款额度比例，计算出借款人最多能贷的最高额度。

　　3、出具批复：银行审核资料后，出具贷款额度、利率、年限等批复通知。

　　银行在决定是否批准贷款时，会综合考虑借款人的信用评估、财务状况和房产估值等因素。

　　如果贷款申请获得批准，那么银行会向借款人提供贷款合同。

　　4、签订合同：借款人到银行线下网点签订借款合同。

　　借款人需要仔细阅读贷款合同并进行签署。公证过的合同将具有更高的法律效力。

　　5、抵押登记：与银行约定时间到房管局办理抵押登记。

　　款人在申请贷款时，需要提供房产证明文件，并办理相关的抵押登记手续。

　　银行批准贷款申请，并将贷款金额划入借款人指定的账户。

　　6、放款：抵押登记完成后，1-3个工作日内放款。

　　四、常见问题

　　1、房产抵押会不会影响房子出租或自住？

　　房产抵押并不会影响房子现状，不管是抵押经营贷还是抵押消费贷，房子抵押完成后不影响房子出租和自住，不影响房子后续买卖。

　　房子还是属于你，除非贷款完成后你长期逾期长期不还款，那么银行才有可能向法院申请处置您的房产。

　　2、贷款前需要做哪些准备？

　　关于如何做好贷前规划这个问题，主要是从人，抵押物，公司三个方面进行解释。

　　【个人方面】

　　尽量不要借网贷，不要有逾期，养好征信，征信查询多的话可以过一两月再去申请，网贷多可以先还清一部分再申请贷款。

　　大多数银行都需要借款人提供流水，流水不够的话建议提前增加一点。去银行申请抵押贷款一般都需要双签，如果配偶征信太差，建议选择单签的银行进行申请。

　　【抵押物方面】

　　如果房屋还有未结清的贷款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以将未结清贷款结清再做一次抵押。

　　小孩房，老人房，老破小只有少部分银行可做，建议提前看好产品。

　　【公司方面】

　　申请抵押贷不需要公司，但申请经营贷是需要公司的。没有公司但想做额度高一点的经营贷怎么办？

　　答：最好过户一家公司到自己名下，当然也可以申请抵贷不一。像房地产、金融、娱乐类等禁入行业的话，一般很难申请到贷款。

　　五、注意事项

　　一般建议自由职业者，单位性质一般的上班族，小微企业主，发放现金人士在申请贷款前需提前准备一份流水，有备无患。

　　银行主要看借款人收入、看流水拉取时间及是否造假这几个方面。

　　1、看收入：银行一般要求借款人收入两倍覆盖负债。

　　2、看时间是否合规 ：银行一般借款人提供最近半年或1年流水。

　　3、看流水是否造假：造假会造成审批无法通过。

　　流水需通过银行柜台打印出来，假流水则是通过淘宝，中介等渠道虚构出来的流水单。

　　ps：由于自身流水不过关便递交假银行流水是非常不可取的行为。

　　即使造假后的银行流水与真实的银行流水别无两样，其只要拨打一通电话去向你的工资发卡行进行核实，造假便会不攻自破。

　　信贷员和审批员若是对流水单存在疑问，一般会采用如下方案进行进一步证伪：

　　1、打电话像银行证实

　　2、让客户当场打开网银，与提供的流水核对。

　　3、同客户一起去柜台再拉流水单。

　　4、往提供的流水单的银行卡里打一点钱，然后要求客户再提供某个日期内的流水，确认转入的金钱是否在账户中显示。